2024年12月の記事一覧｜名古屋市千種区の不動産売却・買取はSTF PropTech（エスティーエフプロップテック） ｜STF PropTech

1. 都市のスポンジ化とは？定義と影響

「都市のスポンジ化」とは、都市の大きさは変わらないまま人口が減少し、内部に空き家・空き地等の低・未利用空間がランダム（虫食い状）に発生する現象を指します。結果として都市全体の密度が低下し、国土交通省は下記のような影響を指摘しています（国土交通省^[1]）。

• サービス産業の生産性低下
• 上下水道などインフラ維持コストの増大
• 行政サービスの非効率化
• まちの魅力やコミュニティの活力低下

2. スポンジ化の実態：最新データが示す課題

国土交通省が2025年9月に公表した調査によると、2023年1月1日時点で法人が所有する宅地などのうち、12.4％（1,060k㎡）が低・未利用地でした。これは5年前と比べて134k㎡増加しており、主に駐車場や空き地の増加が要因です（国土交通省^[2]）。

法人所有の低・未利用地

さらに深刻なのは、これらの低・未利用地のうち74.8％が5年前から利用状況に変化がなく、そのうちの41.8％は今後も転換予定がないと回答されている点です。管理が行き届かない土地は、地域の景観や経済活動の停滞を招く要因となります。

個人所有の空き家

個人所有の不動産も例外ではありません。ある民間調査では、一戸建ての空き家は2043年には2023年の約2.6倍に急増すると予測されており、住環境の悪化や安全面での課題が懸念されています（野村総合研究所^[3]）。

3. スポンジ化対策の二つの柱：「防ぐ」と「埋める」

スポンジ化への対策は、新たな「穴」を増やさない予防策と、既存の「穴」を埋める活用策の二本柱で進められています。

①「穴を防ぐ」対策：立地誘導促進施設協定（コモンズ協定）

これは、地域住民や法人が主体となり、空き地の発生を予防するアプローチです。立地適正化計画区域内で地権者全員の合意に基づき、交流広場やコミュニティ施設などを共同で整備・管理する「コモンズ協定」という仕組みがあります。協定には承継効があり、固定資産税の特例といった支援措置も用意されています（国土交通省^[4]）。

②「穴を埋める」対策：税制優遇による有効活用

既に生じた空き地や空き家を市場に流通させ、活用を促すための税制インセンティブも重要です。代表的なものに以下の2つがあります。

4. 不動産のプロが見る視点：課題とチャンス

スポンジ化は不動産価値の下落リスクをはらむ一方、地域の課題解決に貢献する新たなビジネス機会と捉えることもできます。

• コモンズ協定を活用した地域活性化プロジェクトの企画・運営支援
• 遊休不動産を再生し、住宅・店舗・コミュニティ施設などへ転用する事業
• 税制優遇をフックとした、売却・利活用のコンサルティングおよび仲介

自治体や地域住民と連携し、課題解決型の不動産サービスを展開することで、スポンジ化の抑制と事業機会の創出を両立できる可能性があります。