カテゴリ：不動産お役立ちコラム / 更新日付：2025/04/07 13:25 / 投稿日付：2025/04/07 13:25
～プロジェクト成功の鍵は制度理解と戦略的選択にあり～
はじめに：その開発計画、もっと有利に進めませんか？
名古屋市内での都市開発プロジェクト。リニア開業を見据え、街がダイナミックに変化する今、魅力的な計画を実現したいと考える事業者や設計者の皆様も多いことでしょう。しかし、事業性やデザインの自由度を追求する上で、容積率や高さ制限といった建築規制が大きな壁となることも少なくありません。名古屋市は、こうした課題に対応し、質の高い開発を誘導するために多様な「都市開発諸制度」を用意しています。ただ、制度の種類が多く、それぞれ特徴も異なるため、「自分の計画にはどれが最適なのか？」と迷う場面もあるのではないでしょうか。この記事では、名古屋市の主要な都市開発制度を戦略的に選択・活用するための視点を、実務に役立つ形で解説します。制度ごとのメリット・デメリット、容積率以外の緩和ポイント、そして成功への鍵となるアプローチまで、深く掘り下げていきましょう。
なぜ「制度選び」がプロジェクトの成否を左右するのか？
開発制度の選択は、単に許認可を得るための手続きではありません。どの制度を選ぶかによって、計画の自由度（建てられる建物の大きさ、高さ、デザイン、用途など）、許認可までに要する時間（スピード感）、そしてプロジェクト全体のコストが大きく変わってくる可能性があるからです。例えば、大幅な規制緩和が見込める制度は手続きが複雑で時間を要する傾向があり、逆に手続きがシンプルな制度は緩和の範囲が限定的かもしれません。プロジェクトの目標、敷地の条件、事業スケジュール、コストなどを総合的に勘案し、最も費用対効果が高く、計画意図を実現しやすい制度を見極めることが、プロジェクトを成功に導くための重要な第一歩となるのです。
名古屋市の都市開発制度：３つのタイプを理解する
名古屋市の「都市開発諸制度の運用方針」では、制度が大きく３つのタイプに分類されています。それぞれの特徴を比較してみましょう。
| 制度タイプ | 主な制度例 | 手続きの特徴 | 主な対象規模 | 緩和メリットの傾向 | スピード感 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. 都市計画制度 | 高度利用地区、特定街区、都市再生特別地区、地区計画（再開発等促進区・開発整備促進区）、高度利用型地区計画など | 都市計画決定（提案→縦覧→審議会等）が必要 | 街区単位など比較的 大 | 広範（容積率、高さ、斜線、用途等）。自由度高いがオーダーメイド | 時間がかかる |
| 2. 既定の都市計画制度 | 特定用途誘導制度、都市機能誘導制度 | 市による認定・指定等 | 敷地単位 | 主に容積率緩和（誘導用途導入が条件）。メニュー明確 | 比較的はやい |
| 3. 建築基準法の制度 | 総合設計制度 | 建築審査会の同意を得て許可 | 敷地単位 | 容積率・高さ・斜線緩和（公開空地設置等が条件） | ケースバイケース |
タイプ別解説：あなたの計画に合うのはどれ？
タイプ1：じっくり計画、大きく変える「都市計画制度」
このタイプは、街の骨格やルール自体を計画に合わせて変えていくイメージです。
メリットは、なんと言っても計画の自由度の高さと緩和範囲の広さにあります。容積率の大幅な緩和はもちろん、厳しい高さ制限や斜線制限の適用除外、さらには用途地域の制限を超えた土地利用（例えば、本来は建てられない種類の施設を組み合わせる）なども、都市計画の内容として定められれば可能になります。複雑な敷地条件や、既存の規制では実現不可能な野心的な建築・都市デザインを目指す場合に強力な武器となります。
デメリットは、都市計画決定というプロセスを経るため、時間と手間がかかる点です。関係者との合意形成や行政手続きに年単位の期間を要することも珍しくありません。また、原則として街区単位など、ある程度のまとまった規模の開発が対象となります。
適したプロジェクト例: 大規模な複合再開発、エリア全体の機能更新、歴史的建造物の保存活用を伴う開発など。
タイプ2：既存ルール活用、スピーディーに「既定の都市計画制度」
こちらは、市が既に設定しているルール（計画区域や誘導方針）の範囲内で、比較的簡単にメリットを享受するタイプです。
メリットは、手続きの簡便さとスピード感。都市計画決定は不要で、市への申請と認定・指定等で済むため、開発期間を短縮できます。特に「特定用途誘導制度」は、市が求める機能（誘導用途）を導入すれば容積率が割り増しされるという分かりやすい仕組みで、中小規模の敷地（建築面積200㎡以上）でも活用しやすいのが特徴です。（詳細は別記事「名古屋の街をもっと便利に！サクッと使える「特定用途誘導制度」って何？」をご参照ください）
デメリットは、緩和される範囲が主に容積率に限られる（特定用途誘導制度の場合）など、都市計画制度ほどの抜本的な規制緩和は期待できない点です。また、利用できるエリアや条件が予め定められています。
適したプロジェクト例: 特定の機能（オフィス、商業、ホテル、子育て支援施設等）を導入して容積率をアップさせたい計画、比較的早期の事業化を目指す計画など。
タイプ3：公開空地で貢献、柔軟に許可「建築基準法の制度」
建築基準法に基づく総合設計制度は、「敷地内に質の高い公開空地（広場など）を設けて地域に貢献する代わりに、規制を緩和します」という考え方の制度です。
メリットは、容積率だけでなく、高さ制限（絶対高さ、斜線制限、日影規制の一部など）の緩和も認められる点です。特に高さ方向の制限が厳しい敷地において有効な選択肢となります。市街地環境の向上に貢献しつつ、建築計画の自由度を高めることができます。
デメリットは、一定水準以上の公開空地を確保・維持管理する必要があることです。また、建築審査会での個別審査となるため、許可までに一定の時間がかかる場合もあります。
適したプロジェクト例: 都心部などで公開空地を設ける意義が大きい計画、高さ制限が厳しくデザインの制約が大きい計画など。
容積率だけじゃない！「高さ・用途」緩和の可能性を探る
開発計画を進める上で、容積率を使い切れても高さや斜線の制限で計画が成り立たない、あるいは希望する用途の組み合わせが用途地域上難しい、というケースは多々あります。制度選択の際には、容積率以外の緩和メニューにも注目することが重要です。
- 高さ・斜線制限の緩和が得意な制度:
- 特定街区
- 都市再生特別地区
- 再開発等促進区（地区計画）
- 総合設計制度
- 用途制限の緩和・変更が可能な制度:
- 都市再生特別地区（誘導用途の設定等）
- 地区計画（再開発等促進区、開発整備促進区等）
これらの制度を活用することで、例えば北側斜線が厳しい敷地で有効な高さを確保したり、商業地域に高層マンションを建設したりといった、通常の規制下では難しい計画が実現可能になるかもしれません。
「まちへの貢献」を多角的にアピールする視点
規制緩和を得るためには、何らかの形で「まちへの貢献」を示す必要があります。その貢献の形は様々です。
- 01 誘導用途の整備: 市がエリアに求める機能（オフィス、商業、ホテル、子育て支援施設等）の導入。
- 02 公共貢献: 防災（避難所機能、備蓄）、環境（ZEB/ZEH、CASBEE高ランク、緑化）、景観（歴史的建造物保全）、交通（バリアフリー化、駐車場整備）など。
- 03 敷地集約化: 細分化された土地の一体利用による街並み整備。
- 04 空地整備: 質の高い公開空地の創出・維持管理。
- 05 都市基盤整備: 開発と一体となった道路・公園等の整備。
これらの要素は、特に都市計画制度（タイプ1）や総合設計制度（タイプ3）において重要な評価ポイントとなります。誘導用途の導入が難しい場合でも、これらの貢献要素を計画に戦略的に盛り込むことで、制度利用の道が開けたり、総合的な評価が高まったりする可能性があります。自社の強みやプロジェクトの特性を活かせる貢献は何か、多角的に検討しましょう。（※V1～V5は市の資料における整理上の分類です。詳細はFAQ参照）
戦略的な制度選択のために
最適な制度を選ぶためには、以下のステップで検討を進めるのが効果的です。
- 計画初期にボトルネックを特定する: 容積率、高さ、用途、接道、事業期間など、プロジェクトの実現において何が最も大きな制約条件となっているかを明確にします。
- 緩和したい規制に対応できる制度をリストアップする: 特定したボトルネックを解消できる緩和メニューを持つ制度を複数洗い出します。
- 各制度のメリット・デメリットを比較検討する: 手続きの煩雑さ、所要期間、求められる貢献内容、緩和効果などを比較し、プロジェクトの特性（規模、スケジュール、コスト感など）に照らして絞り込みます。
- 複数制度の組み合わせも視野に入れる: 例えば、地区計画で大枠のルールを定めつつ、個別の建物で総合設計を適用するなど、制度の組み合わせによってより有利な条件を引き出せる場合もあります。（ただし、併用の可否は個別に確認が必要です）
成功の鍵は「行政との早期かつ継続的な対話」
ここまで様々な視点を提供してきましたが、最終的にどの制度が最適かは、個別具体的な計画内容と名古屋市の判断によります。最も重要なのは、計画の構想段階から名古屋市の担当部署（住宅都市局 都市計画課、建築指導課など）に相談し、継続的に対話を行うことです。プロジェクトの意図や課題を率直に伝え、行政側の意向や考え方を確認しながら計画を具体化していくことが、無用な手戻りを防ぎ、スムーズな許認可取得とプロジェクトの成功につながる最も確実な方法と言えるでしょう。
まとめ：制度を使いこなし、価値ある開発を
名古屋市の都市開発制度は、規制であると同時に、優れた開発計画を実現するための強力な支援策でもあります。各制度の特性を深く理解し、容積率以外のメリットにも目を向け、プロジェクトの目標と課題に合わせて戦略的に制度を選択・活用すること。そして、行政との丁寧なコミュニケーションを重ねること。これらが、競争力のある都市・名古屋の未来を築く、価値ある開発プロジェクトを成功に導く鍵となるはずです。
FAQ
- Q1: 複数の都市開発制度を一つのプロジェクトで組み合わせることは可能ですか？
A1: ケースバイケースですが、可能な場合もあります。例えば、地区計画でエリア全体のルールを定めた上で、その中の特定の建物について総合設計制度の許可を得るといった事例は考えられます。ただし、制度間の整合性や適用の優先順位など、複雑な判断が必要になるため、必ず事前に市の担当部署に相談し、確認することが不可欠です。 - Q2: 大規模開発だけでなく、中小規模の開発で利用しやすい制度はありますか？
A2: はい、「既定の都市計画制度」である特定用途誘導制度は、建築面積200㎡以上から利用可能であり、中小規模の開発でも比較的活用しやすい制度と言えます。また、「建築基準法の制度」である総合設計制度も、敷地規模の要件はありますが、大規模再開発に限らず適用事例があります。計画内容に応じて検討の価値はあるでしょう。 - Q3: これらの制度を利用する際に、特別な費用がかかりますか？
A3: 制度利用のための申請手数料自体は、条例で定められた額（比較的小額な場合が多い）が必要になる場合があります。しかし、それ以上に、都市計画提案のための図書作成費用、コンサルタント費用、公開空地の整備・維持管理費用、あるいは求められる貢献内容によっては、相応のコストが発生する可能性があります。制度選択にあたっては、緩和によるメリットだけでなく、これらの付随コストも考慮した事業性の検討が重要です。
名古屋での開発計画・不動産活用はSTF PropTechへ
名古屋市での都市開発を成功させるには、複雑な制度を理解し、プロジェクトに最適な戦略を描く必要があります。容積率緩和だけでなく、高さ制限や用途制限の緩和、事業スケジュール、コストなど、多角的な視点での検討が不可欠です。
私たちSTF PropTechは、名古屋市千種区・昭和区・瑞穂区・名東区を中心に、不動産開発、売却、相続、空き家対策などを専門としています。宅建士、税理士、FPなど各分野の専門家が連携し、お客様の開発計画が名古屋市の各種制度を最大限活用できるようサポートいたします。制度選択のアドバイスから、行政協議のサポート、事業計画の策定、さらには完成後の不動産管理や売却戦略まで、ワンストップでご相談いただけます。最新のPropTechも活用し、最適なソリューションをご提案します。まずはお気軽にお問い合わせください。
参考資料
- 名古屋市住宅都市局「都市開発諸制度の運用方針」（令和7年4月）
https://www.city.nagoya.jp/jutakutoshi/cmsfiles/contents/0000184/184759/seido_hoshin_20250401.pdf - 名古屋市住宅都市局「特定用途誘導制度のあらまし」（令和7年3月25日時点）
https://www.city.nagoya.jp/jutakutoshi/cmsfiles/contents/0000114/114048/tokuteiyouto_aramashi.pdf - 名古屋市:なごや集約連携型まちづくりプラン（立地適正化計画）について
https://www.city.nagoya.jp/jutakutoshi/page/0000103894.html
監修者情報
- 税理士(名古屋税理士会), 行政書士(愛知県行政書士会）, 宅地建物取引士(愛知県知事), AFP(日本FP協会）
- 趣味は、筋トレとマラソン。忙しくても週5回以上走り、週4回ジムに通うのが健康の秘訣。
