【相続不動産オーナー必見】最高裁判例でわかった管理費リスク診断｜名古屋市千種区の不動産売却・買取はSTF PropTech（エスティーエフプロップテック） ｜STF PropTech

これまで相続や不動産売却に関して1,000件以上のご相談をお受けしてきた税理士×宅建士の視点から解説します。相続で土地を手に入れたものの、「遠方で管理できていない」「利用する予定がない」という方は少なくありません。

しかし、その“放置された土地”が、ある日突然、予期せぬ請求書を生む火種になるかもしれません。「自分は管理契約を結んでいないから大丈夫」という常識が、もはや通用しなくなったのです。この記事では、その不安を具体的な「判断材料」に変えるため、以下の3つのポイントを丁寧に解説していきます。

1. 最高裁判決が示した「新常識」の要点
2. ご自身の土地のリスクを5問で診断する方法
3. 今後取るべき具体的な対策

はじめに：ある日突然、相続した土地に「管理費」の請求書が届いたら？

「管理会社と契約もしていないのに、なぜ別荘地の管理費を支払う義務があるのか」――。これは、栃木県那須町の別荘地を所有する男性が実際に直面した問題であり、長年にわたる裁判の争点でした。多くの人が「契約がないなら支払う必要はない」と考えていたこの問題に、最高裁判所は2025年6月、「たとえ契約を結んでいなくても、管理費を支払う義務がある」という、これまでの常識を覆す判断を下したのです。

この判決は、特定の別荘地の話にとどまりません。私道に面した土地、計画的に開発された分譲地、リゾート地のマンションなど、共同で維持管理されるインフラを持つすべての不動産所有者にとって、他人事ではない重要な「新常識」を示したと言えます。あなたの相続したその土地も、知らないうちに「受益者」として、維持管理のコストを負担する義務を負っている可能性があるのです。

あなたの土地は大丈夫？5つの質問でできる「管理費リスク」自己診断

ご自身の不動産に潜む「見えない管理費リスク」がどれくらいあるのか、以下の5つの質問でチェックしてみましょう。

なぜ契約がないのに支払い義務が？最高裁が重視した3つのポイント

診断結果の背景には、最高裁判所が「契約自由の原則」よりも優先した、3つの重要な考え方があります。専門用語では「不当利得（ふとうりとく）」という難しい言葉が使われますが、ここではその本質を分かりやすく解説します。

ポイント①：土地の価値が維持される「受益の事実」

あなたがその土地を実際に利用しているかどうかは、問題ではありません。道路が整備され、街灯が灯り、周辺環境が清潔に保たれることで、あなたの土地の資産価値そのものが維持・向上していると裁判所は考えます。この「利益（ベネフィット）を受けている」という客観的な事実（受益）が、支払い義務の根源にあるのです。

ポイント②：特定の土地だけを排除できない「管理の不可分性」

別荘地全体の道路補修やパトロールは、「Aさんの土地の前だけはやらない」といった区別が事実上不可能です。このように、管理サービスがエリア全体に一体的に提供されている（不可分である）場合、そこに土地を持つ全員がその利益を享受していると見なされます。自分だけその利益から逃れることはできない、ということです。

ポイント③：「タダ乗り」を許さない「所有者間の公平性」

もし、一部の人が「契約していないから」という理由で費用を負担しないのであれば、真面目に管理費を支払っている他の所有者との間に著しい不公平が生まれます。コミュニティ全体の資産価値を皆で支えているのに、特定の人だけがコストを負担せずに利益だけを享受する、いわゆる「タダ乗り」の状態は許されない、というのが裁判所の判断です。

診断結果が「高リスク」だった場合に取るべき3つのステップ

もし診断結果で「リスク度【高】」と表示されたとしても、すぐに慌てる必要はありません。冷静に、しかし着実に、以下の3つのステップで行動することが重要です。

ステップ①：まずは「事実確認」を徹底する

誰が（管理会社か自治会か）、どのような管理を（業務内容）、いくらの費用で（管理費の算出根拠）行っているのかを客観的に把握することが全ての始まりです。もし請求書が届いているなら、その内訳を文書で求めましょう。感情的に対立するのではなく、まずは冷静に情報を集めることが肝心です。

【事実確認のための3つのチェックポイント】

まずは、お手元にある以下の書類を探してみてください。これらが、現状を把握するための重要な手がかりとなります。

• 固定資産税の納税通知書：毎年送られてくるこの書類で、土地や建物の公的な評価額が分かります。
• 登記済権利証（または登記識別情報）：不動産の正確な所在地や面積、所有関係が記載されています。
• 管理組合や管理会社からの送付物：過去の請求書や総会の議事録などがあれば、管理の実態や費用に関する貴重な情報源となります。

ステップ②：不動産実務に詳しい「専門家」に相談する

集めた情報をもとに、専門家の意見を聞きましょう。この問題は、法律論だけでなく、不動産管理の実態や地域性も絡む複雑な問題です。私たちのような税務と不動産の両方に精通した専門家であれば、あなたの土地の資産価値の観点からも、管理費の妥当性や今後の対応について具体的なアドバイスが可能です。

ステップ③：売却や寄付など「将来的な対策」を検討する

今回の問題をきっかけに、その不動産を本当に持ち続けるべきか、改めて考えてみることも重要です。もし将来的に利用する予定がないのであれば、管理費という「負債」を生み出し続ける前に、売却して現金化する、あるいは自治体への寄付（採納）を検討するなど、抜本的な対策も選択肢に入ります。

結論：市場の変化を味方につけ、後悔のない選択を

相続した土地に「契約なき管理費」を請求されるリスクが最高裁判決で現実化しました。本記事では、そのリスク度を5問で診断するツールを提供し、「受益」「不可分性」「公平性」という支払い義務の根拠を解説。リスクが高い場合の具体的な3つの対策も示し、不動産所有に伴う責任の重要性を説きます。

今回の最高裁判決は、私たち不動産所有者に対し、重要な視点の転換を求めています。それは、不動産を所有するということは、単に利用したり売却したりする「権利」を持つだけでなく、その資産価値を支えるコミュニティの一員として、維持管理コストを公平に負担する「義務」も負うということです。

相続した不動産が、ただの「資産」なのか、それとも「負の資産（負動産）」になってしまうのか。その分かれ道は、こうした見えないコストや義務に、いかに早く気づき、適切に対処できるかにかかっています。もしあなたが相続した土地のことで少しでも不安を感じているのなら、問題を先送りにせず、一度私たちにご相談ください。

【初回無料相談（60分）で、私たちは何を約束するのか】

私たちの無料相談は、単なるサービス説明の場ではありません。あなたの不安を解消し、進むべき道を照らすための「作戦会議」です。

1. 徹底的なヒアリング： まずは、あなたの状況や想いをじっくりお聞かせください。
2. 現状の可視化： お持ちいただいた資料（もしあればで結構です）を基に、財産の状況と潜在的なリスクをその場で整理し、分かりやすくご説明します。
3. 選択肢のご提案： あなたの状況で考えられる、複数の解決策（売却、活用、納税など）のメリット・デメリットを正直にお伝えします。
4. 無理な勧誘は一切なし： ご提案内容にご納得いただけなければ、無理に契約をお勧めすることは決してありません。相談だけで終わっても、もちろん大丈夫です。