名古屋市のリースバック｜契約前に知るべき7つの落とし穴と対策｜名古屋市千種区の不動産売却・買取はSTF PropTech（エスティーエフプロップテック） ｜STF PropTech

「リースバック」という言葉を耳にしたことはありますか？自宅に住み続けながら資金を得られるという魅力的な話の裏には、知っておくべき重要なポイントが隠されています。この記事では、リースバックの仕組みから、特に高齢の方が後悔しないために契約前に必ず確認すべき注意点まで、国民生活センターや国土交通省の情報を交えながら、名古屋市の不動産会社が分かりやすく解説します。

【リースバックとは？】基本の仕組みから理解しよう

「リースバック」という仕組み、最近よく聞くようになったけれど、具体的にはどういうものかご存知でしょうか。これは、ご自身が所有する家を一度不動産会社などに売却し、その後、その会社と賃貸契約を結んで毎月家賃を支払いながら同じ家に住み続けることができる、というものです（国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」より）。特に、老後の生活資金を確保したい、でも住み慣れた家は手放したくない、といったニーズに応えるものとして注目されています。しかし、この仕組みは一見すると便利そうに見える反面、契約内容をしっかりと理解しないと、後々「こんなはずではなかった」というトラブルに繋がる可能性も秘めているため、利用を検討する際には慎重な判断が求められます。

【自宅に住み続けながら現金化？】「リースバック」の仕組みと魅力

リースバックの基本的な仕組みは、自宅の「所有権」を業者へ移転し、その対価としてまとまった売却代金を受け取り、その後は「賃借人」として家賃を支払って住み続ける、というものです。 例えば、老後の資金計画に不安を感じている方や、急な出費で一時的にお金が必要になった方にとって、住み慣れた環境を変えることなく資金を調達できるという点は、大きな魅力に映るかもしれません。また、売却によって固定資産税の支払いがなくなることや、相続の際に不動産ではなく現金で資産を残せる可能性があることなども、メリットとして挙げられることがあります（国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」参照）。しかし、これらの魅力的な側面の裏には、契約前にじっくりと検討すべき点がいくつも潜んでいることを忘れてはいけません。

【ちょっと待って！】リースバック契約に潜む「7つの落とし穴」

リースバックの契約を検討する際には、良い面だけでなく、潜在的なリスクやデメリットについてもしっかりと理解しておくことが、後悔しないための第一歩です。

□■ 1. 「ずっと住み続けられる」とは限らない？ – 定期借家契約の注意点 ■□

「売却後も安心して住み続けられますよ」という言葉、そのまま鵜呑みにして大丈夫でしょうか。 リースバック契約の多くは「定期借家契約（ていきしゃっかけいやく）」という形式で結ばれることがあります。これは、契約期間が満了すると自動的に更新される保証がなく、原則として再契約できるかどうかも貸主（買主である業者）の判断に委ねられるものです。国民生活センターの報告によれば、「契約時に『ずっと住み続けられる』と説明されたのに、期間満了時に再契約を断られた」といった相談も寄せられています（国民生活センター「その契約大丈夫？ 自宅を売っても住み続けられるという「リースバック」契約のトラブル！」2025年5月21日公表）。本当に「ずっと」住み続けたいのであれば、契約書で「普通借家契約（ふつうしゃっかけいやく）」という更新が原則となる契約形態を選べるのか、定期借家契約の場合の再契約の条件はどうなっているのかを、厳しく確認する必要があります。口約束ではなく、必ず書面で内容を確かめましょう。

□■ 2. 売却価格は本当に適正？ – 相場より低いことも ■□

ご自宅の売却価格、周辺の市場価格と比べて妥当な金額でしょうか。 リースバックの場合、一般的な市場で売買される価格よりも低い金額で買い取られるケースが少なくありません。国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」では、「売却代金が、住宅の価値に照らして著しく低額な場合がある」と注意喚起されており、実際に「市場価格1億円以上の価値がある自宅を700万円で売却してしまった」といったトラブル事例も紹介されています。これは業者が将来の賃料収入や物件の再販リスク、維持管理費用などを考慮して価格を設定するためです。売却価格が低いということは、本来得られるはずだった資産価値の一部を手放すことにも繋がります。複数の業者から査定を取り、その価格の根拠を明確に示してもらうことが、不利益を被らないための重要なポイントです。

□■ 3. 複雑な契約書、本当に理解できていますか？ – 情報格差のリスク ■□

分厚く、専門用語が並ぶ契約書の内容を、隅々までしっかりと理解した上で署名・捺印していますか。 リースバックの契約書には、法的な専門用語や不動産取引特有の表現が多く用いられており、一般の方には非常に複雑で難解です。特に高齢者の場合、その内容を十分に理解しないまま契約し、後にトラブルとなるケースが後を絶ちません。国民生活センターの2025年5月21日付公表資料「その契約大丈夫？ 自宅を売っても住み続けられるという「リースバック」契約のトラブル！」によると、2024年度にPIO-NET（全国消費生活情報ネットワークシステム）に寄せられたリースバック契約に関する相談は239件で、契約当事者のうち70歳以上が約7割（70代が26.8％、80代以上が41.4％）を占めています。不動産のプロである業者と一般の消費者の間には、情報量や交渉力に大きな差がある「情報の非対称性」が存在しがちです。少しでも疑問に思う点や理解できない箇所があれば、遠慮せずに納得できるまで説明を求め、可能であればご家族や信頼できる専門家にも必ず相談しましょう。

□■ 4. 「資産の現金化」＝「生活の安定」ではない？ – 家賃負担の継続 ■□

自宅を売却して一時的にまとまったお金が手に入ったとしても、それで将来の生活が本当に安心できるのでしょうか。 リースバックを利用するということは、自宅を売却した後も、その家に住み続ける限り毎月家賃を支払い続ける必要があるということです。この毎月の家賃が、ご自身の年金収入や他の収入とのバランスを考えたときに、長期的に見て無理なく支払い続けられる金額なのかどうか、冷静かつ慎重に検討しなければなりません。国民生活センターには、「年金収入だけでは家賃の支払いが厳しく、生活が困窮した」といった相談も寄せられています（同センター2025年5月21日公表資料）。売却によって得た資金も、継続的な家賃の支払いや日々の生活費で徐々に目減りしていくことになります。結果として、大切な資産を切り崩しながら家賃を払い続けることになり、かえって経済的に困窮してしまうリスクも考慮に入れるべきです。

□■ 5. ご家族は知っていますか？ – 相続への影響と意思決定の共有 ■□

この大きな決断について、ご家族と十分に話し合いましたか。 ご自宅をリースバックで手放すという選択は、ご自身の生活設計だけでなく、将来の相続財産にも大きな影響を及ぼします。例えば、お子さんたちがその家を相続することを考えていたかもしれませんし、売却によってその期待が叶わなくなることを理解しているでしょうか。また、万が一、認知症などで判断能力が低下している状態で契約を結んでしまった場合、後々その契約の有効性が問われるなど、ご家族間で深刻なトラブルに発展する可能性も否定できません。国土交通省のガイドブックでも、家族への相談の重要性が指摘されています。重要な財産に関する決定は、必ずご家族に事前に相談し、十分な理解と協力を得た上で進めることが、後々の憂いをなくすために非常に重要です。

□■ 6. 「クーリングオフ」は使える？ – 原則適用外という厳しい現実 ■□

「もし契約した後に考えが変わったら…」そんな時、契約を無条件で解除できるクーリングオフ制度は期待できるのでしょうか。 残念ながら、不動産取引であるリースバックは、訪問販売や電話勧誘販売などとは異なり、原則としてクーリングオフ（無条件での契約解除）の対象外です。これは宅地建物取引業法で定められています。一度契約書に署名・捺印してしまうと、基本的にはその契約内容に法的に拘束され、簡単には後戻りできません。「契約内容がよく分からなかった」「もっと有利な条件があった」と後から気づいても手遅れになることがあります。だからこそ、契約を結ぶ前の段階で、時間をかけて慎重に検討し、少しでも不安や疑問が残る場合は契約を見送る勇気も必要です。

□■ 7. 修繕費は誰が負担する？ – 想定外の出費に注意 ■□

長年住み慣れた我が家も、時が経てばどこかしら修繕が必要になりますが、その費用は誰が負担することになるのでしょうか。 これまで持ち家であれば、給湯器の故障や雨漏りなどの修繕費はご自身で「大家さん」として負担してきたことでしょう。しかし、リースバックを利用すると賃貸契約となり、ご自身の立場は「借主」に変わります。そのため、修繕費の負担区分については、賃貸借契約書の中でどのように定められているのかを事前にしっかりと確認する必要があります。国土交通省のガイドブックでも、修繕に関するトラブル事例が紹介されており、契約内容の確認を促しています。経年劣化による小規模な修繕は貸主（買主である業者）の負担となることが多いですが、契約内容によっては借主負担となるケースや、特約によって特定の設備（例えばエアコンなど）の修繕は借主負担とされている場合もあります。想定外の出費に慌てないためにも、契約前に細部まで明確にしておきましょう。

【名古屋市内にお住まいの皆様へ】後悔しないための契約前確認リスト

リースバックを検討する際に、特に名古屋市内にお住まいの皆様が後悔しないために、契約を結ぶ前に必ず不動産会社に確認していただきたい項目をリスト形式でまとめました。ご自身だけで判断せず、ぜひご家族や信頼できる専門家と一緒に一つ一つチェックすることをおすすめします。国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」でも、同様のチェックポイントが推奨されています。

1. 契約の種類と期間:
   • 賃貸借契約は「定期借家契約」ですか、それとも更新が原則の「普通借家契約」ですか？
   • 定期借家契約の場合、契約期間は何年ですか？ 期間満了後の再契約は保証されていますか？ 再契約時の条件（家賃の変動など）は明確に提示されていますか？
2. 売却価格の算定根拠:
   • 提示されたご自宅の売却価格は、どのように算出されましたか？（例：近隣の類似物件の取引事例、公示地価、路線価、建物の評価など、具体的な根拠資料の提示を求めましょう）
   • 複数の不動産会社（できれば3社以上）に査定を依頼し、価格や条件を比較検討しましたか？
   • 市場の相場と比較して著しく低いと感じる場合、その理由について納得のいく説明はありましたか？
3. 家賃設定と将来の変動可能性:
   • 毎月支払う家賃の金額は、どのように設定されましたか？（売却価格に対する利回り、周辺の賃料相場などが考慮されます）
   • 将来的に家賃が変動する可能性（値上げのリスク）はありますか？（例えば、物価上昇や近隣相場の変動に合わせて改定される条項がないか確認しましょう）
   • 再契約する場合の家賃設定のルールは明確ですか？
4. 諸費用・手数料の全体像:
   • 仲介手数料以外に、事務手数料、コンサルティング料、契約書作成費用、登記費用など、他に発生する費用はありませんか？
   • それらの費用の内訳と具体的な金額について、契約前に書面で明確な説明を受けましたか？
5. 修繕費の負担区分:
   • 通常の経年劣化による修繕（例：壁紙の張り替え、畳の表替え、水栓のパッキン交換など）の費用負担は、貸主・借主どちらになりますか？
   • 給湯器、エアコン、キッチン設備などの主要な設備が故障した場合の修繕・交換費用は誰が負担しますか？
   • 台風や地震などの自然災害によって建物が損害を受けた場合の修繕費用負担はどうなっていますか？（火災保険の加入状況と合わせて確認しましょう）
6. 買戻し条件（将来的に買い戻しを希望する場合）:
   • 将来、一度売却した家を買い戻したいと考えた場合、その権利（買戻し特約）は契約に含まれていますか？
   • 買戻しが可能な場合、その期間（いつまで可能か）、買戻し価格の算定方法（売却価格に一定率を乗じるのか、市場価格を基準とするのか等）、その他の条件（手数料など）は契約書に具体的に明記されていますか？
7. 契約解除（中途解約）の条件と違約金:
   • もし何らかの事情で契約期間の途中で賃貸契約を解約したいと考えた場合、それは可能ですか？
   • 中途解約する場合の違約金の有無、金額、手続きについて明確な説明はありましたか？（通常、定期借家契約では中途解約が難しい場合が多いです）
8. 相談体制と契約締結までの時間的猶予:
   • 契約内容について、ご家族や専門家に相談する時間は十分に与えられましたか？
   • 契約を急かされたり、即日契約を迫られたりするようなことはありませんでしたか？（高額な取引ですので、冷静に判断する時間が必要です）

これらの項目を一つ一つ丁寧に確認し、少しでも不安や疑問があれば、納得できるまで質問することが大切です。「よく分からないけど、プロが言うなら大丈夫だろう」と安易に考えず、ご自身の権利と財産を守る意識を持ちましょう。

【私たちの想い】– 「住まいは資産」である前に「大切な暮らしの基盤」です

私たち、名古屋市で活動する地元の不動産会社は、お客様に対してリースバックを安易に推奨することはございません。 なぜなら、皆様がお持ちの「住まい」は、単に金銭的な価値を持つ「資産」である以上に、日々の安心感やご家族との大切な思い出が詰まった、かけがえのない「暮らしの基盤」だと深く理解しているからです。目先の現金を確保することだけを優先してしまい、将来の住環境や長期的な生活設計に大きな不安が生じるような選択は、できる限り避けていただきたいと心から願っています。十分に理解しないままの安易な契約は、後で取り返しのつかない後悔に繋がる可能性があるからです。

リースバックという選択肢を考える前に、お客様の状況やご希望によっては、もっと適した他の方法が存在するかもしれません。 例えば、ご自宅が広すぎる場合は、よりコンパクトで管理のしやすい住まいに住み替えて、その差額を生活資金に充てる「住み替え」も一つの有効な手段です。また、ご自宅の一部を賃貸に出して家賃収入を得る方法や、リバースモーゲージのような他の資金調達手段、あるいは利用できる公的な支援制度がないかを探ることも重要です。資金が必要だからといって「家を売るしかない」と短絡的に結論を出すのではなく、まずは一度、私たちのような地域に根差した不動産会社にご相談いただけないでしょうか。お客様一人ひとりの状況を丁寧にお伺いし、専門的な知識と経験をもって、リースバックのメリット・デメリットを公平にご説明した上で、本当に最適な選択肢なのか、他の方法も含めて慎重に検討するお手伝いをいたします。